住宅ローン金利。買うときは意識しますが、あなたは自身のローンが何％の金利か答えられますか？
いざ家を買う時は気にしていても、数年経つと気にしなくなるもの。しかし、毎月数万円の金利を支払っているケースは多いです。定期的にライフプランと、月の固定支出は見直しましょう。
結論
借り換え手数料＜借り換えによる、金利低下メリット
であれば、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。手続きは煩雑で面倒でも、手間を努力して乗り越えれば、100万円以上得をする事もあります。
ただし、手数料が発生するため、一時的に大きな出費となります。
借り換えの効果とは？
仮に、現在の住宅ローンが以下の条件だとすると、
- 借入残高2500万円
- 金利0.6%
ざっくりとした計算式ですが、（返済する度、借入額は減っていくため）
2500万円✖️0.6%=15万円
15万円➗12ヶ月＝12,500円
毎月12,500円が金利の支払い分です。
では、借り換えをしたとして、以下の条件と比較してみましょう。
- 借入残高2500万円
- 金利0.3%
2500万円✖️0.3%=75,000円
75,000円➗12ヶ月＝6,250円
毎月6,250円が金利の支払い分です。
どうでしょう？12,500円と6,250円では、だいぶ負担の大きさが変わるのではないでしょうか？
モゲチェック
というサイトを使えば、各金融機関の金利や総返済額を一覧で確認することができます。
ちなみに、現在の変動金利最安の一部抜粋は以下の通り、
- auじぶん銀行0.219%
- 住信SBIネット銀行0.32%
- りそな銀行0.37%
店頭金利と適用金利
店頭金利と適用金利は、金融商品の金利に関する2つの異なる用語です。
店頭金利とは、銀行や金融機関が公式に発表する金利のことで、一般的には広告や宣伝などで公表されます。つまり、金利の目安として提示されているものです。
一方、適用金利は、実際に借り入れをした場合に適用される金利のことです。適用金利は、借り手の信用スコアやローンの返済期間などの条件に応じて異なります。
したがって、店頭金利はあくまで目安であり、実際の金利は個人の条件に基づいて変動することがあるため、借り入れを検討する際には適用金利を確認することが重要です。
借り換え手数料
借り換えにかかる手数料は、借り換え先の金融機関や契約内容によって異なります。一般的に、以下のような手数料が発生する場合があります。
- 事務手数料 借り換えに伴う契約書類の作成や手続きなどの費用。数万円程度が一般的です。
- 保証料 住宅ローンの借り換えに際して必要な担保を設定する場合、その設定に伴う費用。数万円から数十万円程度が一般的です。
- 抵当権抹消費用 借り換え前の住宅ローンに設定された抵当権を抹消するための費用。数万円から数十万円程度が一般的です。
- 手続き代行費用 借り換え手続きを代行してくれる業者に支払う費用。数万円から数十万円程度が一般的です。
- その他費用 例えば、保険料や登記費用など、借り換えに伴うその他の費用が発生する場合があります。
これらの費用は、金融機関や契約内容によって異なるため、具体的な手数料は個々の銀行や信用組合に問い合わせる必要があります。
手数料は借入金額3000万円で50万円〜100万円程度と言われています。
繰上げ返済で総支払い金額を減らす
繰上げ返済は、毎月の返済額とは別に、まとまった金額を返済することです。借り入れた元金が減るので、将来的に支払うことになる、金利分を減らす効果があります。
繰上げ返済を行うには、最低返済金額（1〜100万円程度）と手数料（0〜数万円）が設定されてる事があるので、借入金融機関に確認が必要です。
電話や窓口では手数料がかかる事もありますが、ネット手続きの場合は無料のケースもあるので、よく確認しましょう。
繰上げ返済の方法には、以下の2パターンがあります。
期間短縮型
家買ったけど、◯◯年ローンだよ。
というよくある会話の◯◯部分を短縮するタイプです。
毎月返済額（元金部分）が6万円なら72万円繰り上げ返済すると1年分の金利を払わなくて済むことになります。金利軽減効果は返済額軽減型より大きくなります。
返済額軽減型
返済期間は変えずに、毎月返済額を低下させます。
子供が進学する。夫婦片方が退職し、収入が減る。など、生活背景の変化や支出の変化に対応する時、効果的な繰上げ返済方法です。
住宅ローン控除のメリットを考えて繰上げ返済する事
住宅ローン控除は、借入金額✖️1％の金額を所得税、住民税から軽減する政策です。
住宅ローン減税の適用期間（10〜13年）の間に繰上げ返済した場合、借入総額が減るので、減税効果も小さくなってしまいます。
適用金利が1％以下であれば、繰上げ返済しない方がお得です。
投資効率（運用利率）と住宅ローン金利を比較する
自身の資産運用成績＞住宅ローン金利であれば、住宅ローンは借りたままの方がお得です。
素人が銀行に「株やるので、お金貸して下さい。」と言っても銀行は貸してくれません。
投資の運用成績が5％で、住宅ローンが1％なら借りておきましょう。
元手100万円を例に考えてみましょう。
100万円の投資
100万円✖️5％＝5万円（1年目）
105万円✖️5％＝110万2,500円（2年目）
110万2,500円✖️5％＝115万7,625円（3年目）
これが複利の力です。
100万円の繰上げ返済（ローン残高3000万円）
（繰上げ返済しなかった場合）
3000万円✖️1％＝30万円
30万円➗12ヶ月＝2万5千円（毎月支払い金利）
（繰上げ返済した場合）
2900万円✖️1％＝29万円
29万円➗12ヶ月＝2万4,167円（毎月支払い金利）
まとめ
どうでしょう？
投資の場合は複利の効果で加速度的に資金が伸びていくのに対し、
繰上げ返済の場合は、毎月差額833円です。
100万円という大金を使ったにしては、繰上げ返済の効果は小さいのです。
なぜ、こうなるのかと言うと、金利1％の借金が大きすぎます。
繰上げ返済という行為が悪いのではなく、高い金利で借金をしてはいけません。
ご自身の住宅ローン金利に少しは興味が湧いて、確認しようと思ったのでは無いでしょうか。
借入金額を検討する事も重要ですが、金利が高いという事は、資産形成をものすごく圧迫します。
借入金額と金利は、これから家を買いたい人も、住宅ローンの比較はモゲチェック 
で要チェックです。
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